Les litiges entre propriétaires et locataires sont assez fréquents. Complexes, ils nécessitent souvent une solution amiable. Chacun a pourtant des droits et des obligations (conférer loi 89-462 du 6 juiller 1989) conditionnés par le contrat de bail et l’Etat des lieux .

L’Etat des lieux : une photographie du logement
Réalisé dans un logement vide, ce document décrit l’habitation et ses équipements. Il est rempli par le bailleur et le locataire à l’entrée et à la sortie.
Il est indispensable car il permet de définir les réparations qui resteront à la charge du locataire lors de son départ.
Pour éviter les surprises, mieux vaut réaliser un Etat des lieux le plus précis possible. Notez le moindre détail, même s’il peut paraître anodin (un trou dans le mur par exemple) et utilisez un vocabulaire précis. N’oubliez rien : les remises, la boîte aux lettres, le nombre de clefs font aussi partie du logement. Il faudra aussi tester l’électricité, l’eau, relever les compteurs et mentionner les travaux à réaliser.

Le contrat de bail détermine les règles
Le bail comporte des mentions obligatoires mais on peut y ajouter d’autres clauses. Elles permettront de régir clairement les règles entre locataires et propriétaires et de limiter les mauvaises surprises.
Il dure trois ou six ans, exceptionnellement un an. Il est reconduit automatiquement sauf si le propriétaire souhaite reprendre le logement pour l’occuper ou le vendre ou si le locataire ne remplit pas ses obligations.

Le départ du locataire : respecter le préavis
Le locataire peut quitter le logement à tout moment en respectant un préavis de 3 mois qu’il signifiera à son bailleur par lettre recommandée avec accusé de réception. Ce délai est réduit à un mois dans le cas d’une mutation professionnelle ou d’un licenciement ; et pour les bénéficiaires du RMI, ou les personnes de plus de 60
ans dont l’état de santé justifie un changement de domicile.
Le propriétaire peut demander l’annulation du bail si le locataire ne paie pas le loyer, les charges, le dépôt de garantie ou ne souscrit pas à l’assurance.
S’il refuse de partir, il peut être expulsé, sauf durant la trêve hivernale qui s’étend du 1er novembre au 15 mars.
Cette trêve n’a pas lieu dans certains cas (relogement, squatteurs). Dans tous les cas, l’expulsion ne peut avoir lieu qu’après une procédure judiciaire.


Questions fréquemment posées
Voici quelques questions fréquemment posées par nos adhérents. Pour plus d’informations, n’hésitez pas à joindre un consultant.

Quelles sont les obligations du locataire ?
Payer son loyer, ses charges, effectuer l’entretien courant et les menues réparations, les réparations locatives sauf si elles
sont occasionnées par la vétusté, la malfaçon ou un vice de construction, ne pas transformer le logement sans autorisation, souscrire une assurance, ne pas sous-louer le logement, jouir paisiblement des lieux, laisser le bailleur effectuer des travaux.

Quelles sont les obligations du bailleur ?
Le bailleur se doit d’effectuer certaines réparations importantes ou nécessaires au maintien dans les lieux. Il doit louer un logement décent, d’au moins 9 mètres carrés, satisfaisant à des normes.

Quand récupère-t-on le dépôt de garantie ?
Habituellement, après l'inspection du logement à la fin de la location, ou jusqu’à deux mois après. En cas de détériorations, le locataire et le bailleur conviennent d’une somme à déduire sur cette caution.

Quand augmenter le loyer ?
Si le bail le prévoit, le loyer peut augmenter une fois par an en fonction de l’Indice de Référence des Loyers. En
revanche, si le bailleur oublie cette révision annuelle, il peut à tout moment demander de régler les montants omis,
jusqu’à cinq ans après leurs échéances.

Bon à savoir
- le locataire a un mois pour demander à compléter l’état des lieux.
- Si le propriétaire refuse d’établir l’état des lieux, il devra prouver que le local était en bon état. Si c’est le locataire qui refuse, on considérera qu’il a reçu un logement en bon état. Il y a donc tout intérêt à réaliser cet état des lieux.
- Le propriétaire n’a pas le droit d’imposer au locataire une compagnie d’assurance.
- Le logement doit répondre à des critères d’habitabilité pour que le locataire perçoive des aides au logement
- Les aides au logement peuvent être directement versées au propriétaire.
- Certains organismes peuvent se porter garants pour le locataire et/ou avancer le dépôt de garantie (LOCAPASS, par exemple).
- Le préavis de départ d’un colocataire ne met pas fin au bail, il reste solidaire des autres colocataires jusqu’à la fin du bail.
Son remplacement par un autre colocataire peut être accepté ou refusé par le bailleur

Isabelle F.